CORTE CASSAZIONE SEZIONI UNITE N. 28972 DEL 17.12.2020 –
Accade non raramente di trovarsi, in ambito di condominio di edifici, in presenza di un “diritto d’uso esclusivo” nascente in uno con la costituzione del condominio, a favore di uno o più condomini di porzioni di parti comuni. Ne sono oggetto più usualmente parti del cortile, spesso ad uso parcheggio, e/o parti del giardino comune, in generale attigue all’unità di proprietà esclusiva o comunque ad essa utili.
Le pronunce della Corte di Cassazione sulla natura e legittimità di tale “diritto”, sono state al riguardo molteplici e di segno opposto. Alcune hanno riconosciuto al detto “diritto d’uso esclusivo” il rango di diritto reale, come tale perpetuo e trasmissibile anche ai successivi proprietari dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva, di esso beneficiaria, altre negandolo per inquadrarlo nei differenti diritti obbligatori, sicché della questione sono state investite le Sezioni Unite.
Le Sezioni Unite, con completezza espositiva delle precedenti pronunce di segno alterno e motivazione più che esauriente, hanno escluso la natura di diritto reale al “diritto d’uso esclusivo” in oggetto.
Afferma infatti la Suprema Corte che nel nostro sistema normativo le figure dei diritti reali sono un numero chiuso che non consente all’autonomia delle parti la creazione di figure non tipiche. La conseguenza è che il diritto d’uso esclusivo in parola è nullo.
La Corte mitiga la declaratoria di nullità del diritto d’uso esclusivo quale figura atipica di diritto reale, affermando che sarà comunque opportuno indagare la volontà delle parti al momento della costituzione del condominio e della disposizione relativa al diritto d’uso esclusivo.
L’accertamento della volontà delle parti potrebbe portare a tre ipotesi: che esse abbiano inteso trasferire la proprietà della porzione condominiale impropriamente indicata come contenuto del diritto d’uso esclusivo; ovvero che esse abbiano inteso concedere il diritto reale d’uso normato dall’art. 1021 c.c., semprechè ne sussistano i requisiti, o, da ultimo, che esse abbiano inteso concedere un diritto di natura obbligatoria.
Le differenze tra le prime due ipotesi e la terza sono certamente significative quantomeno sotto il profilo della trasmissibilità a terzi del diritto che è esclusa qualora si sia in presenza di un uso esclusivo di natura obbligatoria.
Non si può escludere che la volontà delle parti fosse, invece, proprio quella della costituzione della figura atipica di un diritto d’uso esclusivo con effetti reali, che le SS.UU. hanno dichiarato nullo. In tal caso le SS.UU., nel rispetto del principio di conservazione degli effetti giuridici del contratto, suggeriscono che andrà verificata la possibilità che la clausola nulla possa comunque produrre gli effetti di un vincolo obbligatorio che di conseguenza, tra gli altri effetti, non potrà essere trasferito a terzi e al più avrà durata per la vita del beneficiario.