Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è “il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Detto contratto è disciplinato, altresì, da leggi speciali: in particolare, la L. 431/1998 disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e la L. 392/1978 (abrogata in parte dalla L. 431/1998) disciplina le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione.
Il contratto si perfeziona con il semplice consenso legittimamente manifestato e produce effetti obbligatori tra le parti.
Sebbene il codice civile non prescriva una particolare forma per la conclusione d’un contratto di locazione (eccetto che per i contratti ultranovennali per cui è prevista la forma scritta a pena di nullità), le L.L. 431/98 e 392/78 prevedono, tuttavia, che ai fini della conclusione di un valido contratto la forma scritta, onde anche fornire una adeguata pubblicità all’atto. In difetto, il contratto è da ritenersi nullo e tale invalidità è rilevabile d’ufficio dal Giudice.
Scopo delle previsioni normative è quello di far emergere l’enorme numero di contratti c.d. in nero e contrastare l’evasione fiscale (cfr. anche Cass. Civ. SS.UU. n°18214/2015): le locazioni, infatti, sono sottoposte sia imposte dirette sia imposte indirette.
Il contrasto all’evasione fiscale è raggiunto anche con l’imposizione dell’obbligo, per il conduttore e per il locatore, di registrare qualunque contratto di locazione di beni immobili la cui durata ecceda i trenta giorni: la registrazione deve avvenire preso gli Uffici Territoriali dell’Agenzia delle Entrate entro il termine di trenta giorni successivi alla decorrenza dello stesso. In caso di mancata registrazione del contratto entro i termini di legge il contratto sarà affetto, ancora una volta, da nullità.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (cfr. Cass. SS.UU. n°23601/2017) sono più volte intervenute in materia, in primis chiarendo che l’omessa registrazione totale del contratto di locazione immobiliare, tale da rendere l’intero rapporto locatizio sconosciuto al fisco, comporta, come detto, la nullità dell’intero contratto per inadempimento dell’obbligo tributario, ancorché tale nullità sia sanabile retroattivamente per effetto dell’adempimento tardivo della formalità omessa.
In secondo luogo, le Sezioni Unite hanno affermato che nei casi in cui il canone effettivamente convenuto tra le parti sia di un importo superiore a quello riportato sul contratto d’affitto registrato – in tal caso si ha riguardo al c.d. “patto occulto di maggiorazione del canone” – ad essere affetto da nullità è solo il patto, e non già l’intero contratto, e non vi è possibilità di rimedi in sanatoria.
Nei casi di c.d. patto occulto di maggiorazione del canone è ragionevole chiedersi se e come recuperare l’eccedenza di canone versata in nero (extra rispetto al canone in chiaro convenuto).
Sullo specifico punto, l’art. 79 della L. 392/78 sancisce che il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, da intendersi quale termine di decadenza, può chiedere la ripetizione delle somme indebitamente corrisposte in misura superiore al canone concordato.
La richiesta di restituzione delle somme, peraltro, può essere avanzata anche in tutti quei casi in cui il contratto non sia mai stato registrato: qualora sia stato il locatore ad imporre al conduttore di non procedere alla registrazione, esercitando sullo stesso una sorta di violenza morale al fine di indurlo ad omettere tale adempimento, il conduttore avrà diritto alla restituzione dell’eccedenza pagata; qualora, invece, il contratto in nero sia frutto dell’(illegittimo) accordo tra le due parti, il locatore, da un lato, potrebbe agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile occupato senza titolo, mentre il conduttore potrebbe essere ristorato parzialmente delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente a quella del canone concordato.